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融资房地产-前9月TOP100规模房企的累计销售业绩同比仅增长4%左右

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肖遠企澄清,監管部門沒有控制房地產企業貸款增量,銀行對房地產行業授信要遵循國家房地產調控規則,同時要遵循監管規則。

最值得一提的是恆大。它是全國大型房企里促銷行動最早力度也是最大的,目前看來成效顯著。恆大9月單月實現全口徑業績規模830億元,比8月環比大幅增長73.6%。前9月它的權益銷售額4308億元,位居行業第一。

克而瑞研究中心10月5日發佈的報告數據顯示,9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%。前9個月,房企新增債券類融資成本7.03%,其中境外債券融資成本8.08%,較2018年全年增長0.86個百分點。其中9月融資成本6.47%,環比上升0.76個百分點。

今年1-5月,房企融資規模快速增長。根據克而瑞數據,174家典型房企的加權平均凈負債率較年初上升4.29個百分點至91.37%,為歷史最高值,其中TOP10房企凈負債率增長更明顯。值得注意的是,在監管部門壓縮控制房地產融資規模之前,房企上半年融資成本就已經在上升。上半年70家重點房企的平均融資成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

在筆者看來,前9個月房企融資成本的上漲幅度還在接受範圍之內,且沒有想象中那麼高。可能是因為,輿論有點過於誇大了融資收緊的氛圍,而且這種平均數據掩蓋了其中的巨大差異,因為不少信用等級優質的房企仍然可以獲得較低利率的發債。

中國銀保監會首席風險官、新聞發言人、辦公廳主任肖遠企9月11日在銀保監會通氣會上表示,調整信貸結構是進行時,沒有完成時。肖遠企表示,房地產過度融資不好,社會資金都進入一個行業,對整個經濟均衡發展不利。過去有銀行與房企合謀,通過表外資金,違規繞道「輸血」房地產,監管部門壓降的主要是這些資產。初步統計,兩年來違法違規、層層嵌套的業務規模共縮減約12萬億元——當然,涉及房地產的違法違規融資只是其中一部分。

整體來看,用1-9月與1-6月的數據相比較,不能得出融資全面收緊后,資金成本大幅上漲的結論。

融資成本上升,主要是監管部門收緊了房地產金融領域的融資管道。5月底開始,從各類發債,到信託,再到信貸,以及房貸與LPR的挂鉤,清楚地表明了金融主管部門對房地產調控不放鬆、對防範房地產金融風險不放鬆的態度。

李一戈融資管道受到管控,成本就會上升。

不少房企,長期以來過着舒服的日子,很大程度不是它生產了多麼出色的產品,提供了多麼優異的服務,而是搭上了行業增長的快車。但隨着發展模式的轉變,舊有的一切都要改寫。高利潤高增長不再是想當然的結果,淘汰也不再是靜態的書面名詞。

融資成本上升固然會侵蝕利潤,但只要銷售保持增長,房企現金流就有保證。所以,當務之急還是抓銷售。筆者早前一直呼籲房企在儘可能的情況下應採取降價促銷的措施,以應對外部融資環境收緊和內部現金流不暢的雙重壓力。根據克而瑞數據,前9月TOP100規模房企的累計銷售業績同比僅增長4%左右,但9月當月百強房企權益銷售金額環比增長達23.9%,增幅較去年同期提升近11個百分點。雖然不能稱為「金九」,但成色已屬不錯。

也就是說,過度融資要抑制,違法違規融資要壓降,但正常的房地產融資會有保障,房地產企業不必自己嚇唬自己。不過,房地產高槓桿高周轉的模式,已經走不下去了。房地產正在向正常行業回歸,這不僅是指增長速度,也指負債率和利潤率。

比如,龍湖集團9月10日公告稱,將發行於2029年到期的8.5億美元優先票據,年利率僅為3.95%。而此前的7月23日,合景泰富集團宣布發行3億美元優先票據,票面利率為7.4%;7月30日,遠洋集團和中國奧園分別公告發行6億美元、2.5億美元優先票據,票面利率分別為4.75%和7.95%;8月2日,建業地產宣布發行3億美元優先票據,年利率為6.875%。

但同時亦不能否認,有些房企的融資成本增長較快。比如,有負債率較高、今年債務沉重的房企,7月單筆發債利率達到驚人的15%。最後三個月以及明年,企業間的這種分化,會繼續甚至加劇,發展下去的結果,有些房企要出局。

明年初,房企分化加劇,應有更精彩的故事呈現。

由於銷售業績結轉的滯后性,2016年以來不少主流房企進入利潤高速增長期。尤其是碧桂園、恆大、融創這幾家企業增速極為迅猛。但今年融資成本的上升,正在對部分房企的利潤形成侵蝕作用。如前所述,由於融資成本增幅有限,目前對利潤的侵蝕還不明顯,但到公布今年年報時,一些負債規模高昂、融資利率大增的房企,利潤表會比去年難看。這種情況再疊加下半年銷售不暢等因素,對房企現金流的考驗會更嚴峻。

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